Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages, surtout avec les dispositifs fiscaux mis en place par l’État. La Loi Pinel, prolongée jusqu’en 2025, en est un parfait exemple. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la mise en location de leur bien pour une durée déterminée. Pour profiter pleinement de ces avantages, certaines conditions doivent être scrupuleusement respectées.
Les principaux critères incluent l’achat d’un logement neuf ou réhabilité dans une zone éligible, ainsi que la fixation d’un loyer plafonné. Le locataire doit répondre à des conditions de ressources spécifiques. Ces règles visent à promouvoir l’accès au logement dans les zones où la demande est forte, tout en offrant une rentabilité attractive aux investisseurs.
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Plan de l'article
Les principes de la loi Pinel 2025
Le Dispositif Pinel, introduit par l’Article 5 de la loi de finances pour 2015, a subi plusieurs modifications au fil des ans, notamment par les Articles 168 et 161. Maintenu par l’Article 187, ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location, sous certaines conditions.
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif est réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Le logement doit aussi atteindre un niveau de performance énergétique fixé par l’Article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond déterminé par l’Article 2 terdecies D.
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Conditions d’engagement et de location
Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. Cette durée d’engagement permet de bénéficier d’un avantage fiscal croissant. Le logement doit être loué nu, et les revenus des locataires doivent rester en dessous des plafonds fixés.
Deux formes de Pinel en 2023 et 2024
En 2023 et 2024, le dispositif se décline en deux formes : le Pinel classique et le Pinel +. Le Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024. Pour en bénéficier, les logements doivent être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
Le Décret n° 2022-384 définit les critères de qualité des logements éligibles. Les opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) sont aussi concernées par le dispositif.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel 2025
Le dispositif Pinel 2025 offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de location. Cette réduction est linéaire :
- 12 % sur 6 ans
- 18 % sur 9 ans
- 21 % sur 12 ans
Ces taux s’appliquent dans la limite d’un plafond de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré. En cas de prorogation de l’engagement de location, une réduction complémentaire est prévue.
Pour les investissements réalisés après le 1er janvier 2023, les taux de réduction deviennent dégressifs. Toutefois, le Pinel + permet de maintenir les avantages fiscaux de 2022 pour les logements respectant des critères stricts de performance énergétique et de confort. Cette mesure vise à encourager l’investissement dans des biens de qualité supérieure, alignés sur les objectifs de la Réglementation environnementale 2020 (RE 2020).
Le dispositif est aussi accessible via les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), bénéficiant des mêmes conditions que les particuliers. Les opérations dans des communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) sont aussi éligibles.
Le dispositif Pinel 2025 constitue une opportunité fiscale non négligeable pour les investisseurs locatifs, à condition de respecter les critères de performance et les plafonds de loyers et de ressources.
Les conditions d’éligibilité et de location
Pour bénéficier du dispositif Pinel 2025, le logement doit respecter plusieurs critères rigoureux. Le bien doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du Code général des impôts. En d’autres termes, le logement doit être économe en énergie et respecter les normes environnementales en vigueur.
Le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans meubles, et les revenus du locataire doivent rester inférieurs aux plafonds définis par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du Code général des impôts. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer locataire.
Les propriétaires doivent s’engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, avec possibilité de proroger jusqu’à 12 ans. Cette durée d’engagement conditionne l’avantage fiscal, qui croît avec la période de location.
Le dispositif Pinel +, introduit pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, impose des exigences supplémentaires. Les logements doivent se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou offrir un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Les biens doivent notamment respecter la RE 2020 et, pour ceux acquis ou construits en 2024, présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.
Les investisseurs peuvent opter pour une société civile de placement immobilier (SCPI) pour bénéficier des mêmes conditions que les particuliers. Les opérations dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) sont aussi éligibles, offrant ainsi une flexibilité accrue pour les investisseurs.
Les zones géographiques et les types de biens concernés
Le dispositif Pinel 2025 cible principalement les zones où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Ces zones sont classées en trois catégories : zones A, A bis et B1. Ce zonage permet d’orienter les investissements vers les zones de forte tension locative, garantissant ainsi une demande constante pour les biens loués.
- Les zones A et A bis incluent les agglomérations parisiennes, la Côte d’Azur, ainsi que certaines grandes villes françaises où le marché immobilier est particulièrement tendu.
- Les zones B1 couvrent les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, quelques agglomérations chères, et les départements d’outre-mer.
Le dispositif Pinel est aussi maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019. Ces zones présentent un déséquilibre moins marqué, mais les investissements y sont toujours encouragés sous certaines conditions.
Types de biens éligibles
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Les maisons individuelles ne sont plus éligibles. Les logements doivent respecter la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) et présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) conforme aux normes exigées.
Pour les investissements réalisés via une société civile de placement immobilier (SCPI), les conditions restent identiques à celles des particuliers. Cette flexibilité permet aux investisseurs de diversifier leurs placements tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Pinel.
