La location meublée non professionnelle (LMNP) attire de plus en plus d’investisseurs en quête de revenus complémentaires. Ce régime fiscal avantageux permet aux propriétaires de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Pour en profiter, plusieurs critères doivent être respectés, notamment en ce qui concerne les revenus générés par cette activité.
Les revenus issus de la LMNP doivent demeurer inférieurs à 23 000 euros par an ou représenter moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Ces seuils déterminent si le contribuable peut prétendre aux avantages fiscaux liés à ce statut, notamment l’amortissement du bien et la déduction des charges.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que le statut LMNP et qui est concerné ?
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il repose sur le principe de l’investissement immobilier locatif. Ce régime permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques.
Pour obtenir ce statut, les revenus locatifs ne doivent pas représenter la source principale de revenus du foyer fiscal. Ils doivent être inférieurs à 23 000 euros par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer. L’objectif est de favoriser l’investissement locatif meublé sans pour autant en faire une activité professionnelle principale.
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Les conditions pour louer en LMNP
Pour prétendre au statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Le bien loué doit être meublé, c’est-à-dire contenir les éléments indispensables à la vie courante : lit, table, chaises, vaisselle, etc.
- Les revenus locatifs doivent répondre aux critères de seuils évoqués précédemment.
- Le bien peut être ancien (statut LMNP Ancien) ou neuf (statut LMNP Censi-Bouvard).
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Le régime LMNP s’adresse ainsi à des particuliers souhaitant diversifier leurs revenus tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Louer en meublé non professionnel permet de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes d’un statut de professionnel.
Les revenus pris en compte pour la LMNP
Les revenus locatifs en location meublée non professionnelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils doivent être déclarés à l’administration fiscale sous cette dénomination. Ce régime fiscal offre une certaine souplesse pour les particuliers. Considérez votre situation fiscale pour choisir le régime le plus avantageux.
Prenons l’exemple de Paul, qui perçoit 15 000 € de revenus locatifs meublés nets par an. Ces revenus seront soumis au régime des BIC. Si ses revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros ou représentent moins de 50 % de ses revenus globaux, il peut bénéficier du statut LMNP.
La déclaration des revenus locatifs se fait selon deux régimes principaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC est applicable si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs déclarés.
Pour les revenus supérieurs à 77 700 euros, le régime réel s’impose. Ce régime offre la possibilité de déduire les charges réelles liées à l’activité de location meublée. Les charges comprennent :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion
- Les dépenses de réparation et d’entretien
Le régime réel permet aussi d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui représente un avantage fiscal non négligeable.
Les régimes fiscaux applicables en LMNP
Le statut LMNP bénéficie de deux régimes fiscaux principaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Chaque régime offre des avantages et des contraintes spécifiques.
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique aux revenus locatifs inférieurs à 77 700 euros par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs déclarés. Il simplifie la gestion fiscale pour les petits investisseurs, mais ne permet pas de déduire les charges réelles liées à l’activité de location meublée.
Régime réel
Pour les revenus locatifs supérieurs à 77 700 euros, le régime réel s’impose. Ce régime offre la possibilité de déduire les charges réelles telles que :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion
- Les dépenses de réparation et d’entretien
Le régime réel inclut aussi l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement représente un atout fiscal significatif, permettant de réduire la base imposable en tenant compte de la dépréciation des actifs au fil du temps.
Choix du régime fiscal
Choisissez le régime fiscal en fonction de vos revenus locatifs et de vos charges réelles. Le régime micro-BIC est souvent plus simple à gérer, tandis que le régime réel peut offrir des avantages fiscaux substantiels pour les investisseurs avec des charges élevées. Prenez en compte votre situation personnelle et consultez un expert fiscal si nécessaire.
Les avantages et inconvénients de la location meublée non professionnelle
Avantages de la LMNP
La location meublée non professionnelle présente plusieurs avantages fiscaux :
- Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Les biens loués en LMNP ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IFI, offrant une exonération notable pour les investisseurs.
- Amortissement du bien et du mobilier : Sous le régime réel, l’amortissement permet de déduire la perte de valeur des biens et du mobilier, réduisant ainsi la base imposable.
- Exonération totale d’impôt sur le revenu : Après cinq ans d’activité et si les recettes sont inférieures à 90 000 €, les revenus locatifs peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu.
Inconvénients de la LMNP
Ce statut comporte aussi des inconvénients :
- Non-exonération des prélèvements sociaux : Contrairement à l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire l’intérêt fiscal du dispositif.
- Imposition sur les plus-values de cession : En cas de vente du bien, les plus-values réalisées sont imposables, ce qui peut diminuer la rentabilité du projet immobilier.
Comparaison avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) diffère de celui de la LMNP. Les revenus locatifs doivent représenter la source principale de revenus du propriétaire. Le régime LMP présente d’autres avantages fiscaux, mais implique des contraintes administratives plus lourdes. Considérez attentivement ces éléments avant de choisir votre statut.
